Пора инвестировать в арендные квартиры Праги: пять доказательств
Инвестору на заметку: доходы от сдачи квартир в Праге в аренду должны вырасти. Специалисты международной консалтинговой компании KPMG считают, что в ближайшие годы цены на съёмное жильё в столице Чехии догонят ведущие мегаполисы Германии и Австрии. И вот почему…
Пока арендные ставки в Мюнхене в среднем на 70% выше, чем в Праге, а Берлин и Вена дороже чешской столицы на 30%. «Аренда в Праге всё ещё существенно дешевле, чем в мегаполисах Западной Европы, но мы считаем, разрыв будет сокращаться», – заявляет эксперт по недвижимости из KPMG Павел Долак.
1. Аренда отстала от сектора купли-продажи
В последние годы доходность от сдачи жилья в Праге падала. В 2018 году средний показатель по городу составил 3,9%. Для сравнения, в 2016 году – 4,4%. «Ключевая причина – резкий рост стоимости квадратного метра», – объясняет Павел Долак. Впрочем, иностранных инвесторов это не останавливало: они прекрасно зарабатывали за счёт капитализации.
Между 2014-м и концом 2018 года новые квартиры в Праге подорожали примерно на 80%, а арендные ставки подросли на 42%. По данным застройщиков Trigema, Skanska Reality и Central Group, только в 2018 году жильё на первичном рынке выросло в цене на 18,6%, перешагнув психологический рубеж в 100 тыс. крон (около €4 тыс.) за кв. м.
Сейчас рост цен на квартиры замедляется, а арендные ставки, напротив, отыгрывают упущенное. По оценкам агентов из Re/Max, только за первое полугодие 2019-го съёмное жильё в Праге подорожало примерно на 10%. Судя по всему, этот тренд будет усиливаться.
2. Доходы жителей растут медленнее цен на жильё
Экономика Чехии на подъёме, зарплаты растут, но всё-таки за повышением цен на жильё не успевают. С 2014 года жители Праги стали зарабатывать на 22% больше, а новостройки – напоминаем – подорожали на 80%.
Спасала ипотека. К примеру, в 2016 году кредит можно было взять под 1,6–1,8% годовых. Но с тех пор Центробанк уже несколько раз повышал ставки и ужесточал требования к заёмщикам.
Всё это привело к тому, что покупка квартиры для многих стала недоступной. А это гарант спроса на съёмное жильё.
По оценкам KPMG, пока в Праге снимают недвижимость 32% жителей. Этому показателю есть куда расти. Для сравнения: в Лондоне 49% арендаторов, а в Амстердаме, Гамбурге, Вене и Берлине – более 70%.
3. Население Чехии растёт рекордными темпами
Иностранцы устроили в Чехии настоящий демографический взрыв. В конце 2018 года население страны достигло 10,7 млн человек – это рекордный показатель за последние 70 лет. Только за прошлый год прирост числа жителей составил 40 тыс. человек, 97% из них – иностранцы.
В Чехии открыты офисы многих международных компаний (Microsoft, IBM, Skype, Avast и т. д.). Как результат, сюда приезжают экспаты из Западной Европы, много программистов и топ-менеджеров, которые готовы снимать жильё в новостройках комфорт-класса
Конечно, приезжие стремятся в Прагу: там больше возможностей и выше зарплаты. Что интересно, несмотря на значительный приток населения, на чешском рынке труда до сих пор дефицит кадров. Значит, число жителей продолжит увеличиваться. А вместе с ним – и спрос на съёмное жильё.
4. Арендных квартир не хватает
По данным Чешского статистического комитета, в Праге около 187 тыс. квартир сдаётся в аренду, из них 32 тыс. принадлежит городу. Есть несколько крупных компаний (например, CIB, CPI Property Group, Albertov Rental Apartments), которым принадлежит по 200–700 квартир, остальные – в собственности у частных инвесторов, владеющих сравнительно небольшими пакетами.
Застройщики не успевают за растущим спросом. За первую половину 2019-го были запущены проекты по строительству 6 тыс. новых апартаментов в Чехии, из них 2 тыс. – в Праге. Это самый большой показатель с 2008 года, но сравните его с числом новых жителей – плюс 40 тыс.! По оценкам девелопера Central Group, рынок недвижимости Праги легко поглощал бы 10 тыс. новых квартир ежегодно.
5. Популярность посуточной аренды растёт
Интернет-сервисы (Airbnb и аналоги) упрощают выход на рынок краткосрочной аренды. И популярность этого сегмента у собственников растёт. Например, в центральных районах Праги (1, 2 и 3) агенты предлагают в долгосрочную аренду около тысячи квартир, а посуточно в тех же локациях сдаётся куда больше апартаментов.
С одной стороны, сдача недвижимости туристам позволяет собственникам больше заработать, и многие этим пользуются. С другой, это усугубляет дефицит квартир на традиционном рынке аренды и провоцирует дальнейший рост ставок.
Анализ показывает: в ближайшие годы всё большая часть дохода владельцев квартир в Праге будет поступать от аренды. Стоимость квадратного метра уже достигла некоего психологического предела; дальнейший рост замедлится, чего нельзя сказать об арендных ставках, у которых есть все стимулы к повышению. В такой ситуации выбирать объект стоит с учётом предпочтений будущих жильцов.
Что и где лучше купить, чтобы получить максимальную прибыль? С этим вопросом мы обратились к специалистам VESSAN Reality, под управлением которых находится более 500 объектов в разных районах Праги общей стоимостью свыше 2,5 млрд чешских крон.
Татьяна Ахеджак, руководитель отдела управления VESSAN Reality
– Среди наиболее востребованных районов можно смело выделить Прагу 8, а именно Карлин – расширенный центр Праги. Расположенный буквально в пяти минутах от туристического центра города, район предлагает жителям все преимущества развитой инфраструктуры – уютные кафе, стильные рестораны, множество тематических магазинов.
Карлин прекрасно связан с другими районами Праги, здесь расположены сразу три станции метро: «Крижикова», «Инвалидовна», «Флоренц». Кроме того, до центра можно добраться и на трамвае, который не менее популярен среди местных жителей. В последние десять лет район буквально перевоплотился благодаря усилиям застройщиков и инвесторов: построен ряд новых жилых и офисных комплексов, реконструировано множество зданий. В скором времени начнётся масштабное строительство первой линии у реки.
Карлин привлекает англоговорящих экспатов, популярен и среди чехов. В плане инвестирования он интересен не только жилыми объектами, но и коммерческими: многие компании и частные предприниматели стремятся открыть в Карлине офис, шоурум, магазин, ресторан. Многие арендаторы бронируют объекты ещё на стадии строительства.
Среди успешных проектов хочу отметить резиденцию «Каролина Плазза», которая расположена прямо в сердце Карлина, в 100 метрах от станции метро «Крижикова». В жилом комплексе можно найти всё необходимое: супермаркет, салон красоты, велнес, ресторан. И это всё в шаговой доступности от метро и остановки трамвая. Большое внимание уделено безопасности резидентов и их комфорту. В состав комплекса входит трёхэтажный современный паркинг.
Однокомнатные квартиры в новостройках на Карлине сдаются за €580–610 плюс коммунальные платежи, двухкомнатные за €730–1030.
Отлично зарекомендовали себя Вршовице, самобытный пражский район Праги 10 с богатой историей, граничащий с престижными Виноградами. Совсем недавно Вршовице пережили второе рождение благодаря растущему интересу со стороны застройщиков.
В этом районе можно отметить резиденцию «4Блок». Новый закрытый комплекс комфорт-класса, предлагающий своим резидентам всю необходимую инфраструктуру, вырос прямо в десяти минутах от центра Праги. Подземный паркинг, зелёный двор с детской площадкой для резидентов, низкие коммунальные платежи, камеры видеонаблюдения, продуманные планировки – благодаря сочетанию всех этих факторов комплекс пользуется высоким спросом.
Неподалёку был построен жилой комплекс «Петроградский», где наиболее популярны одно- и двухкомнатные квартиры в аренду.
В данных комплексах однокомнатные квартиры сдаются приблизительно за €600 чистыми, коммунальные платежи арендатор вносит самостоятельно. Двухкомнатные – от €720.
Активное строительство новых жилых комплексов и любовь местных жителей к природе сделали популярными и отдалённые районы Праги. Большой потенциал заложен в пражских Летнянах, Прага 9. На сегодня этот один из самых быстроразвивающихся районов с хорошей доступностью до центра города (20 минут на метро). Здесь расположен один из крупнейших торговых центров с кинотеатром, бассейном и спортивным комплексом.
Комплекс «Резиденция Летнянская»
Например, в комплексе «Летнянская» однокомнатные квартиры спокойно сдаются за €480–500 чистыми, двухкомнатные – за €630–655.
Выбирая инвестиционное жильё, стоит учитывать множество факторов: среди основных – расположение объекта, окружение, дальнейшее строительство и спрос на аренду в данном районе, качество постройки, планировка.
Интересные объекты
«Резиденция Гарфа», Прага 9. Закрытый комплекс комфорт-класса, служба рецепции, подземный паркинг. В пешей доступности метро, десять минут до центра города.
ЖК «Парк Зличин», Прага 5. Комплекс комфорт-класса, подземная парковка, низкие коммунальные платежи. Рядом с метро, удобная доступность до аэропорта.
На протяжении последних десяти лет мы наблюдаем со стороны иностранных и местных инвесторов стабильный интерес к приобретению арендного жилья. Наши клиенты, вкладываясь в ликвидную жилую недвижимость, получают стабильный доход около 4-6% годовых и приумножают свои сбережения за счёт капитализации. Интересен также и рынок коммерческой недвижимости, которая приносит порядка 8% годовых.
